Le prospettive per il mercato immobiliare non sono certo rosee e ciò è dovuto alla minore capacità degli italiani ad ottenere un finanziamento sufficiente a coprire l’intero importo di mutuo necessario all’acquisto. La risalita dei tassi di interesse ad opera delle banche centrali per combattere l’inflazione sta impattando notevolmente sui nuovi acquisti rispetto a 18/24 mesi fa.

Vediamo quali sono le principali differenze di finanziabilità tra il 2021 e il 2023, per un cliente con una busta paga di circa 1700 euro netti al mese, tenendo conto che le banche finanziano l’80% del valore di acquisto e la rata massima sostenibile è circa un terzo del reddito percepito dal mutuatario. Durata mutuo 30 anni.

Anno 2021 Valore casa acquistabile 213.000

tasso fisso medio applicato dalle principali banche 1,10%, rata 550 euro, importo finanziabile 170.000 euro pari all’80% del valore di acquisto;

Anno 2023 Valore casa acquistabile 144.000

tasso fisso medio applicato dalle principali banche 4%, rata 550 euro, importo finanziabile 115.000 euro pari all’80% del valore di acquisto;

Dai calcoli si evince che la minore capacità di spesa è pari al 33% ed essa andrà certamente ad impattare sulle compravendite, con diversi effetti, tra cui la scelta di acquistare in zone più periferiche, immobili più piccoli, oppure semplicemente rimandare l’acquisto a momenti più favorevoli. Inoltre, la stretta creditizia voluta dalla BCE finalizzata a rallentare l’inflazione, potrebbe rendere il mercato del lavoro meno stabile e la disoccupazione aumentare con evidenti ricadute al mercato degli affitti.

“L’impatto dell’attuale andamento dei tassi sui mutui potrebbe portare ad una contrazione media dei prezzi del mercato immobiliare del 10% nel 2023” *fonte mutuisupermarket.it

Premesso che l’acquisto della prima casa può essere un punto fermo delle famiglie che desiderano stabilità e sicurezza, l’investimento ad uso immobiliare pone diversi limiti all’efficienza del proprio portafoglio patrimoniale. Vediamo insieme alcuni aspetti:

• Costi di acquisto elevati: Provvigioni agente immobiliare, costi notarili, tasse sull’immobile e sul mutuo, perizia, istruttoria, eventuale mediazione sul mutuo, costi di ripristino (esclusi eventuali costi di ristrutturazione), il totale delle spese si può aggirare tra il 10-15% del costo iniziale. Quindi l’investimento parte già da un valore negativo di pari entità da recuperare si spera negli anni successivi, solo per tornare al valore iniziale;

• Scarsa liquidabilità: Per la rivendita possono occorrere molti mesi e a volte anni. Dipende molto dalla commerciabilità del bene e dalla richiesta. Il mercato immobiliare è inefficiente e trovare l’incrocio tra domanda e offerta non è semplice come nei mercati finanziari dove l’espressione del valore di un titolo quotato coincide quasi sempre con il prezzo di vendita. Inoltre, la liquidabilità dell’immobile è legata alla sua interezza. Non è possibile liquidare una parte dell’investimento o si vende l’intera unità o nulla. Negli investimenti finanziari se si dispone di 200.000 euro di titoli, all’occorrenza ne posso vendere anche solo per 1.000 euro e mantenere la restante parte a reddito.

• Eccessiva concentrazione su un singolo asset: La prima regola di ogni buon investimento è la diversificazione. Quando si compra una casa, si concentra una parte importante delle proprie risorse, a volte anche quelle future (come nel caso del mutuo) esclusivamente su un singolo investimento. Ovvero l’investitore decide di mettere tutti i suoi soldi su un unico settore, l’immobiliare, in un unico stato, in un’unica città, in unico quartiere. Nel mondo le dinamiche dei prezzi immobiliari non sono tutte uguali. Ci sono nazioni in cui il mercato immobiliare è in crescita e in altre no; all’interno di quella nazione vi sono profonde differenze tra una città e l’altra, tra il centro storico e la periferia. Investendo in un unico appartamento, affidiamo la difesa e la rivalutazione dei nostri risparmi al caso.

“In Italia negli ultimi 15 anni 300.000 euro investiti nell’immobiliare, oggi sono diventati circa 240.000 euro con una perdita media sul valore del 30%, senza contare le tasse sostenute, l’eventuale manutenzione e l’inflazione. Viceversa, un portafoglio bilanciato composto da azioni e obbligazioni ha reso circa 250% accrescendosi a circa 700.000 euro”

• Trend di lungo periodo: Nei prossimi 20 anni andranno in successione il 40% del patrimonio immobiliare italiano. In un paese con la bassa natalità come l’Italia, assisteremo ad un eccesso di unità immobiliari rispetto alle reali necessità del paese. Complice le dinamiche delle nuove generazioni abituate alla maggiore mobilità e flessibilità del lavoro, si assisterà a un aumento dell’offerta di immobili in vendita da parte di coloro che vorranno semplicemente monetizzare o dividere il patrimonio ricevuto in eredità. Probabilmente gli immobili che soffriranno di più potranno essere quelli di medio pregio, in quanto mediamente non saranno alla portata degli immigrati che ripiegheranno su quelli a basso costo e nelle periferie, mentre quelli ad alto pregio avranno sempre l’interesse delle persone facoltose disposte a spendere somme rilevanti pur di aggiudicarsi le migliori unità immobiliari.

• Manutenzione e variazioni normative: Un immobile necessità di manutenzione periodica. Si tratta di una spesa non trascurabile soprattutto per quei fabbricati costruiti 40/50 anni fa e oltre. Oltre alla normale manutenzione possono rendersi necessari o divenire addirittura obbligatori altri interventi. È polemica di questi giorni la richiesta da parte dell’Europa di innalzare la classe energetica al livello “E” entro il 2030 e al livello “D” entro il 2033. Questa decisione va nella direzione di rendere meno inquinante il patrimonio immobiliare italiano come accade già da molti anni con gli autoveicoli. Per i proprietari si tratta di un impatto economico enorme che potrebbe portare a liberarsi di quell’immobile in eccedenza a cui non si è più interessati per concentrare e ridurre l’esborso esclusivamente alla prima casa.

In conclusione, non si vuole scoraggiare l’investimento immobiliare, lo si vuole semplicemente rendere più coerente all’interno di un portafoglio patrimoniale che prevede al proprio interno anche una diversificazione per valute, aree geografiche, obbligazioni e azioni, senza che un asset sia prevalente rispetto ad altri.